《通胀的爆发（1939-1950年的中国）》（五）

中国现在的住房问题，其实是货币化的过程，以前所有的产权都是跟货币挂钩的，毛时代所有的产权都乱了，地上的红线是重新画的，所以拆迁就等于重新划产权，划了产权马上银行贷款就批出来了，所以它是一个货币化的过程

中国的房地产市场分成好几块。早期叫内销房、外销房，后期内销房、外销房统一叫商品房。然后商品房和经济适用房还是分成两块。然后现在经济适用房也不怎么提了。都是商品房了。现在又分成一二三线城市，大产权小产权。所以这个没有一个统一的房地产。这是第一个问题。所以说它严重，它是局部问题，不是所有的住房问题。而我们比照美国、日本、欧洲的时候，它不像中国，房地产市场产权上这么复杂。所以这是一个根本，拿外面参照是有问题的，这是一个。第二个就是最初的北京市内销房的贷款律师我做过。1994、1995年的时候，当时贷款从一年三年扩展到五年。1998年住房贷款是拓展到二十年以上。朱�基办的。以应对东南亚金融危机，扩张房地产，所以我们说温家宝四万亿，朱�基也干过。房地产市场扩张贷款到二十年以上，那就是说居民家庭部门在这之前的几十年是借不到钱的。银行不借你一分钱。

我们在2000年之后，说要办张信用卡也不是那么容易的。到它现在疯狂发卡了。钱多了它都要想给你发，之前是借不到一分钱的。1998年以后才能借到钱，而且是长期的借。然后又能买房子，其实买房子就是在买贷款。什么意思呢？就是说你要提高你的家庭收入，靠投资、工资。在这之外，债务收入是最主要的。口袋里没钱，第一位不是挣，不是抢，第一位是借。你借不到就废了。企业借不到钱企业是废了。怎么办？人借不到钱也是一样的道理的。以前是不给你借。所以说房子其实是一个杠杆，你是可以借到钱的。然后再加上中国本身的有两个因素。第一个几十年没建房子，需求量太大。第二个“baby boom”，就是六七十年代出生的一批人。他们有很强的住房需求。包括他们娶妻生子之后，住房需求还要往上涨。这个力量是很强，可以支持很久。近些年中国城市化，城市化住房这都是一个很强劲的力量。然后就是所谓的通胀。所以在通胀的情况下，只有负债率比较高才是OK的。负债率低了，通胀就不OK。这是从1998年开始，大家明白这个道理花了几年时。再做再尝到甜头又花了几年时间。所以它的预热启动是比较慢的，一旦预热启动起来了就很难阻挡的，有时候让它转得慢一点，然后大家又发现又上当了，下次这招就不灵了。所以现在像中国的住房的问题，其实是货币化的总过程，以前所有的产权都是跟货币挂钩的，毛时代所有的产权都乱了，那地上的红线是重新画的，所以拆迁的问题是，拆迁就等于重新划产权，那划了产权马上银行贷款就批出来了，所以它是一个货币化的过程。实物的资产变得不重要，在整个的资产结构当中会越来越少，只有权益性的资产才大。而权益性的资产就是一份合同、权证，权益性资产在货币上来讲都是很大的。益性资产压倒式的超过实体资产。所以他们说什么脱虚向实，那都是基本上瞎说的。因为总体的社会资产，已经不是所谓的实体资产。一百万美元的家庭绝大多数都是权益性资产，一百万人民币资产基本上也都是权益性资产。你说一个车子买了就跌价，但是那车牌值钱。值个几万块钱都是权益性资产。实体资产不值钱。这房子就是抵押权证值钱，房产证值钱，房子烧了都没问题。因为保险公司会赔，你还可以重建。因为权证，你有权证，实体资产不值钱，所以这是财富结构在变。